No mercado de arrendamento, a caução é uma garantia comum que visa assegurar o pagamento de rendas e a reparação de eventuais danos no imóvel no final do contrato. Porém, quando a propriedade do imóvel arrendado é transferida – por venda ou por doação – surgem dúvidas sobre quem deve devolver a caução ao inquilino: o senhorio inicial ou o novo senhorio.

Para além disso, surgem também questões fiscais importantes, que foram recentemente esclarecidas pela Autoridade Tributária (AT) numa Informação Vinculativa.

Caso Prático: Doação do imóvel e a restituição da caução

Em 2018, um senhorio arrendou um imóvel e recebeu uma caução do inquilino, registada como rendimento de categoria F no seu IRS. Em 2022, ele doou o imóvel à sua filha, transferindo também o contrato de arrendamento, com o mesmo inquilino, para a nova proprietária. Em 2024, o inquilino rescindiu o contrato, e o pai devolveu a caução de forma independente, surgindo então a dúvida: quem tem o direito de incluir esse valor devolvido na declaração de IRS – o pai, que devolveu a caução, ou a filha, que é agora a proprietária e titular do contrato?

Transmissão de direitos e deveres: Quando o novo proprietário assume o contrato de arrendamento

De acordo com o Código Civil, quando ocorre uma transferência de propriedade (por venda, doação, etc.), o novo proprietário assume automaticamente os direitos e obrigações do contrato de arrendamento em vigor. Essa regra é aplicável a este caso, em que o pai, ao doar o imóvel, transferiu para a filha tanto o direito de receber as rendas quanto a obrigação de manter o imóvel à disposição do inquilino. O contrato permanece válido e a nova proprietária (a filha) passa a ser, legalmente, a senhoria.

Conceito e função da caução no arrendamento

A caução é uma quantia paga pelo inquilino ao senhorio como garantia para cobrir possíveis rendas em atraso ou danos ao imóvel. Em caso de inexistência de danos ou dívidas, o valor da caução deve ser devolvido ao inquilino no final do contrato.

Sob a ótica fiscal, a caução é considerada um rendimento predial sujeito a tributação. Assim, ao devolvê-la no final do contrato, o valor devolvido pode ser considerado como despesa, compensando o rendimento anteriormente tributado.

Quem deve devolver a caução?

No caso em análise, a caução deveria ser restituída pelo novo senhorio, isto é, a filha, que assumiu as obrigações contratuais ao aceitar a doação do imóvel arrendado. Isso significa que, no final do contrato, o inquilino tem o direito de solicitar o valor da caução à nova proprietária, e é ela quem deve devolver o montante ao inquilino.

Para efeitos fiscais, apenas a nova proprietária poderá deduzir essa devolução como despesa na sua declaração de IRS, pois é a única titular do contrato de arrendamento. A AT esclareceu que o pai, antigo senhorio, não possui qualquer fundamentação jurídico-fiscal para deduzir essa despesa no IRS de 2024, mesmo que tenha sido ele a efetuar o pagamento ao inquilino. Esse valor, já sem ligação ao seu quadro de rendimentos, é exclusivo da esfera jurídica e fiscal da filha.

Entendimento da AT: O novo senhorio é o único com direitos e obrigações fiscais

Na Informação Vinculativa, a AT salientou que o direito tributário se fundamenta na relação direta entre o senhorio e o imóvel no momento da devolução da caução, sem qualquer interferência de relações familiares ou acordos entre o antigo e o atual proprietário. Dessa forma, a filha, enquanto titular do contrato e senhoria à data da cessação, é a única que pode deduzir o valor devolvido da caução no IRS.

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