Em outubro de 2021, uma contribuinte vendeu um imóvel por 345.000,00€ e declarou esta transação na sua declaração de IRS, no anexo G. No entanto, a Autoridade Tributária (AT) detetou divergências relacionadas com as despesas dedutíveis no cálculo das mais-valias. Especificamente, a AT não considerou a comissão paga à imobiliária como despesa dedutível devido a falhas na documentação fornecida.

O caso em detalhe

Após a venda do imóvel, a contribuinte incluiu na sua declaração de IRS as despesas relacionadas com a mediação imobiliária. Contudo, a AT argumentou que os documentos apresentados não cumpriam os requisitos legais. A comissão de mediação imobiliária de 10.000,00€, comprovada por um recibo, não identificava claramente o imóvel objeto da transação. Adicionalmente, os contratos não estavam assinados por ambas as partes e as faturas não mencionavam explicitamente o imóvel em questão, apenas referindo uma “comissão de mediação imobiliária”.

Face a esta situação, a contribuinte submeteu uma declaração de substituição, que foi transformada em reclamação graciosa. A AT manteve a sua posição, levando a contribuinte a recorrer à Arbitragem Tributária.

O que diz a lei

De acordo com o Código do IRS, no cálculo das mais-valias imobiliárias, podem ser deduzidas ao valor de aquisição “os encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos, e as despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação (…)”.

Isto inclui, portanto, as comissões pagas às imobiliárias, desde que devidamente comprovadas.

O argumento da AT

A AT rejeitou a dedução das despesas com a mediação imobiliária, alegando que os documentos apresentados eram insuficientes. Especificamente, a AT argumentou que:

• O recibo relativo ao pagamento da comissão não identificava o imóvel;
• Os contratos de mediação imobiliária não estavam assinados por ambas as partes;
• As faturas não mencionavam o imóvel, apenas uma “comissão de mediação imobiliária” no valor de 10.000,00€;
• Em nenhuma das declarações de IRS foi inscrito um valor de despesas e encargos compatível com a consideração de duas faturas de 10.000,00€ cada uma.

A decisão do Tribunal Arbitral

O Tribunal Arbitral analisou o caso e salientou que, embora a AT exija uma comprovação rigorosa das despesas, essa interpretação não vincula necessariamente os contribuintes ou os tribunais. A Arbitragem Tributária já se pronunciou anteriormente a favor da aceitação de qualquer meio de prova para as despesas de mediação imobiliária, incluindo testemunhas ou documentos adicionais.

No caso em questão, a contribuinte apresentou duas faturas emitidas pela agência imobiliária, que demonstravam a prestação de serviços de mediação, e um recibo comprovativo do pagamento. Apesar de não mencionarem explicitamente o imóvel, as faturas faziam referência ao contrato de mediação, que incluía a identificação do imóvel.

Com base nestes documentos, o Tribunal Arbitral concluiu que a comissão paga pela contribuinte deveria ser considerada no cálculo das mais-valias. Assim, a AT foi condenada a aceitar essas despesas, resultando na redução do IRS a pagar pela contribuinte.

Assim sendo, podemos considerar que a fatura e/ou recibo das despesas com a imobiliária não necessitam de indicar o imóvel vendido, desde que haja uma referência clara ao contrato de mediação.

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