Com o crescimento do turismo e a procura de alternativas de rendimento, muitos proprietários de imóveis têm optado por alugar partes da sua habitação própria permanente como Alojamento Local (AL). No entanto, essa decisão pode afetar a possibilidade de obter a isenção de mais-valias no IRS ao vender o imóvel, especialmente se o espaço alugado for formalmente declarado como AL.
A Autoridade Tributária (AT) esclareceu em Informações Vinculativas dois casos de contribuintes que, ao venderem as suas habitações próprias e permanente, e reinvestirem o ganho noutra casa, questionaram se seriam elegíveis para a isenção de mais-valias, apesar de usarem partes do imóvel para alojamento de curta duração.
Como funciona a isenção de mais-valias
A legislação fiscal prevê a isenção de tributação de mais-valias na venda de uma habitação própria permanente, mas essa isenção só é concedida se o contribuinte cumprir determinados requisitos. Estes incluem:
- Reinvestimento do Valor de Venda: O valor de venda, após dedução de qualquer empréstimo ligado ao imóvel, deve ser reinvestido na compra de outra propriedade destinada à habitação própria permanente ou em terreno para construção, ampliação ou melhoramento de um imóvel com o mesmo destino. Esse reinvestimento deve ocorrer no intervalo de 24 meses antes até 36 meses após a venda.
- Intenção de Reinvestimento Declarada: O contribuinte deve declarar formalmente a intenção de reinvestir o montante na declaração de IRS referente ao ano da venda.
- Período de Habitação Própria Permanente: O imóvel vendido deve ter sido utilizado como habitação principal do contribuinte (domicílio fiscal) por, pelo menos, 24 meses antes da venda (regra que será reduzida para 12 meses em breve).
- Exclusão de Benefício Repetitivo: A isenção de mais-valias só pode ser aplicada novamente após um intervalo de três anos entre reinvestimentos, exceto em casos de circunstâncias excecionais.
De notar que essa isenção não será aplicável se o imóvel adquirido para reinvestimento não for destinado à habitação do contribuinte ou do seu agregado familiar em até 12 meses após a data do reinvestimento.
Habitação própria e permanente e a atividade de Alojamento Local: Onde é que a questão fica complexa?
Para ser considerada habitação própria e permanente, a habitação deve ser o centro de vida doméstica do contribuinte, ou seja, onde ele organiza a sua vida, dorme, toma refeições e recebe amigos e familiares.
Porém, quando a residência é parcialmente usada para atividades de AL, como ocorre no caso de aluguer de quartos ou espaços específicos, surge um ponto de controvérsia. A AT, em decisões recentes, esclareceu que, mesmo no caso de AL em partes pequenas da casa, a utilização para fins de atividade económica interfere no caráter de exclusividade da habitação própria.
Alojamento Local e implicações na isenção de mais-valias
- Alojamento Local no Rés-do-Chão
Num dos casos analisados, o rés-do-chão de um imóvel foi utilizado como AL, enquanto o restante da casa era habitado pelo proprietário. A AT entende que se o rés-do-chão de um imóvel está afeto à atividade de AL, o imóvel não é exclusivamente utilizado como habitação permanente do proprietário, uma vez que há um destino parcial para uma atividade comercial.
Isso significa que, ao vender o imóvel, o contribuinte não teria direito à isenção de mais-valias no IRS, pois o imóvel foi utilizado parcialmente para fins comerciais.
- Alojamento Local em um Quarto
No outro caso, o proprietário alugava apenas um quarto do imóvel, representando menos de 10% da área total da propriedade. Ainda assim, a AT reiterou que qualquer afetação a AL caracteriza o imóvel como parcialmente utilizado para atividade comercial. Logo, mesmo que seja apenas um quarto, a isenção de mais-valias deixa de se aplicar.
Impacto na tributação das mais-valias
Os esclarecimentos da AT confirmam que a isenção de mais-valias está diretamente ligada ao uso exclusivo do imóvel como habitação própria e permanente. Qualquer afetação parcial para atividades comerciais, mesmo que mínima, como o aluguer de um quarto, inviabiliza o benefício fiscal da isenção.
Assim, o proprietário que deseja aproveitar a isenção de mais-valias deve avaliar cuidadosamente o impacto de rentabilizar parte da sua casa por meio de AL, ponderando os benefícios financeiros a curto prazo frente às implicações fiscais na venda futura da propriedade.
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